Logement en Côte d'Ivoire/ Célestin Koalla: «Seuls ceux qui vivent en copropriété paieront les charges de copropriété »

Elle défraie la chronique, la taxe sur la copropriété dont a fait allusion le ministre Sanogo Mamadou, le 7 octobre 2013, au cours du lancement du salon de l'architecture et du bâtiment. Qu'est-ce qui justifie cette nouvelle imposition, nous avons posé la question à Célestin Koalla, Directeur du Logement et de la copropriété, au ministère de la Construction, du Logement, de l'Assainissement et de l’Urbanisme. Entretien...

Monsieur Koalla, c'est quoi la copropriété ?
 
Koalla Célestin : Nous pouvons définir la copropriété comme étant une modalité du droit de propriété que nous avons l'habitude de connaître parce qu'on sait plus ou moins ce que c'est qu'être propriétaire. Mais, cette fois-ci, la copropriété est une organisation de groupes d’immeubles ou d'ensembles immobiliers répartis entre plusieurs propriétaires.

Et quand nous parlons de droit de propriété, vous avez dans le droit de propriété, l'usus, le fructus et l'abusus. Alors que dans la copropriété sur les parties communes, vous n'avez simplement qu’un droit d'usage. En clair, dans la copropriété, vous avez la partie privative et la partie commune. Et c'est surtout sur la partie commune que vont s'exercer les droits qui sont liés à la copropriété et également les obligations.
 
Prenons un cas pratique : dans cet immeuble de bureaux, quelles sont concrètement, les parties privatives et les parties communes ?
 
K.C. : Dans un immeuble, on définit les parties qui sont privatives comme celles qui sont propres à une personne. Nous sommes dans ce bâtiment, là où nous réalisons l'interview, c'est le bureau et c'est notre partie privative. Mais le couloir, l’ascenseur, les escaliers, par exemple, constituent des parties communes. Ce sont des parties que nous exploitons en commun. Il faut souligner que la copropriété, ce n'est pas que la vie dans un immeuble seulement. Il y a des ensembles immobiliers qui peuvent constituer une copropriété.

L'idée qu'il faut retenir, c'est que lorsque les gens sont appelés à vivre ensemble, il y a des parties qu'ils ont en commun : les parkings, les allées, les espaces verts, ... C'est la gestion de ces parties qui fait l'objet de la copropriété. Chacun gère sa maison comme il l'entend mais, la copropriété touche la gestion des parties communes. On constate souvent que ces espaces ne sont pas entretenus parce que personne ne se sent vraiment propriétaire alors que ces espaces appartiennent à tous.
 
 Quelles sont les avantages du nouveau décret?
 
K.C. :Il faut dire que dans l'ancien décret, il n'était pas prévu un syndic professionnel et rémunéré. Du coup, le syndic travaillait de façon bénévole. La plupart du temps, dans la pratique, ce sont des personnes retraitées, qui viennent aider leurs amis à la gestion du syndicat des copropriétaires. Et donc, si la copropriété ne fonctionne pas, c’est en partie parce qu’il ne dispose pas de moyens de coercition. Avec le nouveau décret, des syndics professionnels seront formés et rémunérés. Dès l'instant où, il est rémunéré, il prendra au sérieux son travail, il se fera respecter.
 
 Comment va-t-on procéder ? Qui nommera le syndic ? Sont-ce les habitants d'une cité ou l'Etat ?
 
K.C. : Dans l'ancien décret, celui du 23 février 1949, modifié et complété par celui de mars 1998, la liberté était laissée aux syndicats  des copropriétaires de nommer leurs syndics. Avec le nouveau décret, au regard de l’article 27, « le syndic est désigné par l’Assemblée générale du syndicat des copropriétaires sur la liste des syndics agréés par le ministre chargé de la Construction et du Logement ».
 
Des organisations existent déjà, le ministre de la Construction va-t-il faire table rase et nommer de nouveaux syndicats ?
 
K.C. : Effectivement. Dans le nouveau texte, les syndicats qui sont en fonctionnement ont six mois pour se mettre à jour. Mais, il faudrait que ces syndics remplissent les critères définis par le nouveau texte. Alors, ceux-là pourront continuer leurs mandats. Mais, ceux qui ne remplissent pas les conditions, seront remplacés.
 
 Quels sont ces critères ?
 
K.C. : Ces critères sont énumérés à l'article 28 du nouveau décret. Peut être syndic de copropriété toute personne remplissant les conditions suivantes : justifier d'un diplôme Bac+2 en gestion immobilière ou à défaut, de tout autre diplôme équivalent de niveau Bac +2 et d'une formation diplomante ou qualifiante en gestion immobilière. Etre agréé par le ministre chargé de la Construction et du Logement. Etre assermenté ; être de bonne moralité ; n'avoir jamais fait l'objet d'une condamnation à une peine privative de liberté. Pour finir, un arrêté du ministre chargé de la
 
Construction et du Logement fixe les conditions d'agrément du syndic des copropriétaires.
 
 Le ministre a annoncé, au cours du lancement du salon de l'architecture et du bâtiment, le 7 octobre 2013, une taxe de copropriété. Qu'est-ce qui justifie l’institution de cette taxe ?
 
 K.C. : Il ne s’agit pas d’une taxe. Il s’agissait de présenter les meilleurs moyens de recouvrement des cotisations des copropriétaires par le syndic. Dans le discours de Monsieur le ministre, il a été question d'un montant prélevé par un concessionnaire de service public de distribution d'eau ou d'électricité (article 34 du décret de 2013 relatif à la copropriété).  Il faut dire que ce n'est pas nouveau. C'est un complément. Parce que ceux qui vivent déjà en copropriété paient des frais de gardiennage, ramassage de poubelles, parking, etc. Ces charges existent.

Mais, il y a des problèmes de recouvrement des montants et de la mauvaise gestion des fonds recouvrés. Cela entraîne un mauvais fonctionnement de la copropriété. Du coup que faut-il faire ? Il faut amener ceux qui paient à comprendre que désormais, des organes pour une gestion efficiente seront mis sur pied. C'est-à-dire que les fonds qui seront collectés, vont servir effectivement à l'entretien de la copropriété et aussi encourager ceux qui ne paient pas à le faire. Parce qu'il y va de leur intérêt. Quand le quartier est propre, il y a l'hygiène, la santé pour tous. Quand il y a un gardien, sa présence est dissuasive. Donc un bon recouvrement de ces cotisations vise à gérer au mieux les espaces qu'ils ont en commun et à leur garantir un bon cadre de vie.
 
 Pourquoi un Ivoirien lambda doit-il payer pour les autres alors qu'il n'est pas copropriétaire ?
 
K.C. : Ne vont cotiser uniquement que ceux qui vivent en copropriété. C'est-à-dire des groupements de logements dans lesquels il existe une partie commune qui nécessite un entretien (article 1er du nouveau décret). M. le ministre a informé simplement que désormais, la copropriété est organisée et que les jours à venir une opération de sensibilisation concernant la copropriété aura lieu pour encourager les Ivoiriens à s'organiser pour une meilleure vie. Malheureusement, ce message a été mal interprété.
 
 Qui du propriétaire ou du locataire doit payer les charges de copropriété?
 
K.C. :Tout dépend de la convention de bail. En principe, le paiement des charges incombe au copropriétaire. Mais, le nouveau projet de bail en son article 21 (bien que non encore adopté) stipule qu'une convention doit être signée entre le locataire et le copropriétaire. Si dans la convention, l'entretien (ramassage de poubelle, parking, etc.) est à la charge du locataire, alors, c'est celui-ci qui doit payer. Mais, il y a des charges (les grandes réparations, par exemple) qui incombent au copropriétaire.
 
 Comment ces cotisations seront prélevées ?
 
K.C. : Le niveau des cotisations ne sera fixé qu'après une analyse générale préalable dans les quartiers. Dans les différents quartiers le non-paiement des cotisations par certains et la mauvaise utilisation des fonds conduisent à mettre sur pied un meilleur moyen de collecter ces fonds.  Nous n'avons fait que donner une meilleure forme à ce qui existe déjà. Dans certains quartiers, des copropriétaires paient 500 FCfa, d'autres 5.000 FCfa, d'autres encore 20.000 FCfa, etc.
 
 Ce qui veut dire que si quelqu'un vit à côté d'un immeuble, par exemple, sur sa facture d'eau ou d'électricité, on ne mentionnera pas les charges de copropriété comme pour les habitants de cet immeuble.
 
K.C. : Exactement. D'ailleurs le texte le dit bien. A l'article 34, il est mentionné que le montant retenu est prélevé par un concessionnaire du service public de distribution d'eau, d'électricité ou tout autre service public déterminé par le ministre chargé de la Construction et du Logement. Dans son discours, M. le Ministre a parlé de Cie et Sodeci, mais le service public n'est pas encore déterminé. Tout cela va être fait après analyses et concertations.
 
 Autour de combien, ces montants vont-ils tourner ? Juste pour avoir une idée...
 
K.C. : Tant que nous n'aurons pas achevé nos études préalables sur le niveau de cotisation, nous ne pouvons rien avancer comme montant.
 
 C'est dire que cette taxe n'entrera pas en vigueur d'ici demain.
 
K.C. : D'ici demain, c'est trop dire. La construction des logements va ensemble avec la réglementation de la copropriété. La gestion des êtres humains est délicate. Il est donc nécessaire de prendre des mesures adéquates. Il faut examiner la réalité du terrain et proposer quelque chose de consensuel. Au moment venu, les Ivoiriens seront sensibilisés sur le fonctionnement de la copropriété.
 
 Réalisé par
 
Jonas BAIKEH